家作りの流れを施主目線でご紹介②/土地購入手続き

家作り

こんにちは、よっしです!

今回は前回の続きとなり、家作りの流れを紹介します。今回のメインは『土地購入』の流れになります。

これから土地を購入しようと思っている方の参考になると思いますので、ぜひ最後までご覧になって下さい😊

家作りの流れ(全体)

まずは、おさらいからです.下の画像をご覧ください👇

今回はこちらの真ん中の「土地購入」について解説していきます。

前回『家作りの流れ』についての記事はこちら

土地探し

まずは、土地探しからです。おおよそ自分が住みたい土地を決めてから「アットホーム」などで検索するもよし、不動産屋に出向くのもよし、ここは自由にしていただいて大丈夫です。ちなみによっしはアットホームを使って土地情報を仕入れていました。アットホームでは地図から土地情報を探すことができるので、どこの土地なのか視覚的にわかりやすく、便利ですよ。価格・土地面積はもちろん建築条件有無など様々な条件で絞れるので自分の狙っている土地情報に的を絞って検索することができます🤔グーグルなどで『○○市 土地 アットホーム』で検索すると上のほうに出てくると思います。

候補の土地が見つかったら次に絶対やること、必ず現場を見に行ってください これ一番重要といっても過言ではないです。

なんでそんなことするんだよ。聞いていた情報があれば、十分じゃないの?

そう思われる方もいらっしゃるかもしれません。でもやはり現場でしかわからないこともあるんです。現場では主に以下のことを注意して確認してみてください。

・騒音、振動

鉄道などある場合は要注意です。騒音・振動は慣れるよという意見はありますが、個人的にはないにこしたことはありません。不安要素は徹底的に取り除くべきです。

・臭い

意外と見落としがちなのが臭いです。近くに工場だったり、農家がある場合には要注意です。風向きによって臭ったり臭わなかったりするので、数回訪れることを推奨します。

・交通状況

主に車通りですね。交通量が多いとお子様の危険も増しますし、通勤時間も増えます。会社まで近いからここにしたのに、通勤時間が今までより伸びた!という事態にならないように確認しておいてください。また、道路幅も要注意です。車の運転が苦手な方は板金修理だけで土地が買えてしまうかもしれません(これは大げさですが笑)

・日当たり

南面道路だから日当たりがいいと思ってたのに、目の前に高い建物があって全然日が当たらないよ、、ショックすぎますよね?朝、昼、夕方、また季節によって変動するので一つの条件だけみて納得しないよう注意です。ただ季節が変わるのを待っていたら土地が売れてしまうかもしれませんよね?そういうときはハウスメーカーに相談してみましょう。家を建てるのにも様々な制限があり、その中には「日影制限」というものがあります。ハウスメーカーだとこの制限を理解しているはずなので、相談してみてください。

・周囲の環境

周囲にトラブルメーカーがいないかの確認です。トラブルメーカーが一人いるだけで生活環境は一変します。周囲を歩きながら実際に住んでいる人に話を聞くのも手です。いきなり声をかけるのは難しい、、という人は不動産屋にお願いするのも一つの手です。

いずれも一回見に行って満足するのはダメです。時間帯、平日、休日によって全く姿が異なる場合もあります。少なくとも自分が家にいると思われる平日の朝・晩、休日の朝・晩は見に行くようにしてください。購入してから後悔しては遅いので、後悔しないためにも頑張ってみてください。

そして忘れてはいけないのが地震・水害などの災害に強い土地かということです。昨今様々な災害が増えてきて、今後は予想もつかない災害が起こることも考えられます。少しでも安全が確保できるよう、災害に強い土地を購入することをおススメします。地盤が強い土地ですと地盤改良がいらず、総合的に安い土地だったということもありますからね。災害の確認について最も有名なのがハザードマップですね。こちらも『○○市 ハザードマップ』で検索・確認してみてください。地震・水害の他、昔どういう土地だったのかも確認することができますよ。

安い金額ではないですし、一生住み続けるものですから焦らず、妥協せず進めてみてくださいね。ただ、完璧な土地というものは存在しませんので、ある程度優先順位をつけておくことはおススメします。

買い付け証明書提出

気に入った土地がありましたら、買い付け証明書というものを提出します。これは、私はあなたが売りに出している土地を購入する意思がありますよ、という書類になります。この書類を出したら最後、絶対購入しないといけないという書類ではありませんが、やたらめったら出しまくるのはNGのようです。本当に購入する意思がある場合に提出しましょう。ちなみに私の場合は不動産屋経由で提出しました。アットホームなどで気に入った土地があった場合は、管理している不動産屋の連絡先があると思うので、連絡を取って話をしてみましょう。

買い付け証明書提出→重要事項説明(約二週間後)→土地契約(約二週間後)→土地決裁(相談によるが約1か月後)

順調に言えばおおよそこのようなスケジュールで進んでいきます。重要事項説明は、上の画像のスケジュールに入れていませんが、ざっくりいうとその土地について関わる法律と制限などについて説明される場です。法律上、重要事項説明を行うことと決まっているので、どこの不動産屋でも必ず行います。我が家の場合、ここでトラブルメーカーがいないか調べて報告くださいとお願いしました。

土地契約

重要事項説明が終わりましたら、約二週間後に土地の契約を行います。これは、私はこの土地を購入します。代金はいついつまでにお支払いして、もしも払えなかった場合は違約金としていくらお支払いします。といった内容がつらつら書かれています。この違約金がとんでもない金額ですので、自己資金が無い方は次の記事で紹介する「資金」について確認して、確実に期限までに融資が実行されるようにしましょう。

ちなみに私の場合では、印紙代として初めて10000円の費用が発生し、後述する土地決裁まで費用は発生しませんでした。需要事項説明で契約破棄になった場合、すべてがおしゃかというのは、不動産屋も大変ですね。

土地決裁

土地契約からおよそ1か月後、土地決裁です。(期間は売主との調整にもよります。)土地の代金を支払う日ですね。この日には以下の費用の支払いが発生します。

・土地代金

契約書に書かれた通りの費用を支払います。

・固定資産税の精算

固定資産税は、1月1日時点の所有者に4月あたりに支払い連絡がいきます。年払いの場合は、引き渡し日からの固定資産税を売り主に支払う義務が生じます。例えば土地の引き渡しが9月1日だった場合、9月1日から12月31日までの固定資産税を全体から日割りした計算で売り主に支払います。

・不動産屋への支払

お世話になった不動産屋へ仲介手数料を支払います。一般的な定義では「土地価格×3%+6万円」に消費税をかけた金額となります。ただ、上限がこれというだけで関らずこの金額ってわけじゃないんですが、不動産業界では通例となっているようですね。

・司法書士への支払

土地の名義を売り主から買い主に変更する法的な処理をしてくれるのが司法書士さんです。登記というものを聞いたことはありませんか?この書類作成とお役所の手続きをしていただいた費用を支払います。ここでは土地の評価額に生じた税金と書類作成費などの報酬を合わせた金額を司法書士さんにお支払いします。土地と建物を同時に登記する場合、減税対象なのですが、我が家は土地だけ先に登記したのでめちゃくちゃ高かったです。司法書士さんの報酬金額はおよそ10万円くらいでしたかね。

ここでは、土地代金だけを支払うのではないよ、ということを理解できればOKです。

地盤調査

土地引き渡しが終わりハウスメーカーと間取りが決まったら、地盤調査に入ります。代表的なのはスウェーデン式サウンディング試験による地盤調査ですね。イメージとしては、ドリルで地盤をゴリゴリ削っていって、どれだけ深くまでけずれたかによって、地盤の強さを測ります。ずぶずぶどこまでも入っていったら地盤が弱い土地で地盤改良が必要ということですね。地盤改良費は内容にもよりますが、およそ100万円程度はかかるそうです。我が家は幸運なことに地盤改良が発生しなかったため、予算の150万円が浮きました😊

地鎮祭

工事の安全を願って執り行うものです。一般的にはお礼金3~5万円を神主さんにお支払いすることが多いみたいです。我が家は3万円を包んでお渡ししました。多分一生に一回しかないので、盛大ではないですが、やっておいてよかったなと思いました。特にこちらで準備するものはありませんでしたし、神主さんとの調整もハウスメーカーがやってくれて、することはありませんでした。

地鎮祭が終わると、晴れて着工となります!

まとめ

今回はおおよその土地購入の流れについてお話ししました。スケジュール感を理解していただければ嬉しいです。

土地購入にあたり、自己資金が無い方は融資を受ける必要があります。次回は、そんな大事な「資金」の流れについて説明していきます。

それでは今回はこんなところで。また会いましょう

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